O seguro garantia para loteamento é um instrumento financeiro utilizado para garantir a execução de obras de infraestrutura em loteamentos. 

O processo de criação de um loteamento é muito burocrático. Para que o loteamento de fato “aconteça” é necessário respeitar todas as exigências previstas nas legislações. Muitas documentações precisam ser apresentadas aos órgãos públicos para a aprovação do loteamento e o seguro garantia para loteamentos é uma delas. 

Se você trabalha com este tipo de empreendimento e quer saber mais sobre o seguro garantia para loteamentos, este conteúdo é para você. Continue a leitura e conheça os fundamentos deste tipo de seguro e quais suas vantagens em relação a outras opções de garantia. Confira! 

O que é o seguro garantia para loteamento? 

O seguro garantia para loteamentos é uma modalidade de seguro regulamentada pela Superintendência de Seguros Privados, a SUSEP. Ele garante o cumprimento das obrigações assumidas pelo tomador na execução de obras de infraestrutura, conforme as condições previstas nas leis e dentro do prazo estabelecido no cronograma de obras. 

Muito comum no ramo de construção civil, essa modalidade é uma solução para loteadores que precisam garantir execução de obras de infraestrutura. O seguro garantia oferece garantia financeira e jurídica às autoridades locais, aos loteadores, compradores, construtores, proprietários e demais partes envolvidas na aprovação e fiscalização de loteamentos.

Confira o vídeo abaixo e entenda: 

Quais são as partes envolvidas no seguro garantia para loteamento?

A relação básica das partes envolvidas na contratação do seguro garantia são: Seguradora, Tomador e Segurado. Veja: 

• • Seguradora: Garante, por meio de uma apólice, as obrigações do tomador; 

• • Tomador: É o responsável por cumprir as obras de infraestrutura dos loteamentos. Exemplos: Proprietários do terreno, construtores, incorporadoras ou empresas interessadas em executar as obras; 

• • Segurado: Empresa ou órgão público (normalmente prefeituras) que será beneficiária da apólice do seguro. 

Entenda no infográfico abaixo como funciona a tríplice do seguro garantia para loteamentos: 

Quem pode utilizar o seguro garantia para loteamento?

O seguro garantia para loteamentos é utilizado por empresas proprietárias de terrenos e construtoras que desejam transformar a propriedade em bairros, condomínios fechados ou dividir o terreno em vários lotes. Ele é uma ferramenta essencial para liberar as obras de infraestrutura, especialmente em regiões que não contam com infraestruturas básicas fornecidas pelas prefeituras. 

Por que a prefeitura exige o seguro garantia para loteamento?

Para a aprovação do loteamento, é preciso seguir as regras da Lei N.° 6.766/79, o plano diretor do município e regulamentações como Código de Normas do Estado. Essas leis determinam as regras de infraestrutura mínima necessária para a criação dos empreendimentos, especialmente as municipais. 

A lei federal N.° 6.766/79 detalha sobre a garantia para a execução das obras de infraestrutura, veja: 

Art. 9o Orientado pelo traçado e diretrizes oficiais, quando houver, o projeto, contendo desenhos, memorial descritivo e cronograma de execução das obras com duração máxima de quatro anos, será apresentado à Prefeitura Municipal, ou ao Distrito Federal, quando for o caso, acompanhado de certidão atualizada da matrícula da gleba, expedida pelo Cartório de Registro de Imóveis competente, de certidão negativa de tributos municipais e do competente instrumento de garantia, ressalvado o disposto no § 4o do art. 18.

O Art. 18. da lei prevê que em projetos de loteamento ou de desmembramento, o loteador deverá submetê-lo ao registro imobiliário dentro de 180 dias, sob pena de caducidade da aprovação, acompanhado de diversos documentos, entre eles, uma garantia, que está detalhada no inciso V, veja:  

V – cópia do ato de aprovação do loteamento e comprovante do termo de verificação, pelo Município ou pelo Distrito Federal, da execução das obras exigidas pela legislação municipal, que incluirão, no mínimo, a execução das vias de circulação do loteamento, demarcação dos lotes, quadras e logradouros e das obras de escoamento das águas pluviais ou da aprovação de um cronograma, com a duração máxima de 4 (quatro) anos, prorrogáveis por mais 4 (quatro) anos, acompanhado de competente instrumento de garantia para a execução das obras;

Quais as outras garantias do mercado?

Você já entendeu que para obter a aprovação final, o loteador deverá apresentar um instrumento de garantia no valor das obras de infraestrutura, certo?

Essa garantia pode ser a caução de lotes, a fiança bancária, o seguro garantia ou a hipoteca no valor de avaliação equivalente. Lembrando que a prefeitura precisa aprovar a garantia para liberar as obras. 

Confira a tabela comparativa entre as formas de garantia: 

Por que não devo utilizar a hipoteca de lotes? 

Confira 7 motivos do porquê você não deve utilizar a hipoteca de lotes para garantir a execução de uma obra de infraestrutura: 

1. Restrição de Uso: Ao hipotecar lotes, você está colocando-os como garantia, limitando a flexibilidade em relação ao uso ou venda dos lotes. Além disso, algumas hipotecas podem incluir cláusulas restritivas que limitam o que você pode fazer com os lotes, dificultando a implementação de certos planos ou projetos;

2. Riscos Financeiros: Se o empreendimento associado aos lotes hipotecados não for bem-sucedido, os lotes podem ser perdidos e ficarem bloqueados na prefeitura;  

3. Altos custos com cartório: Hipotecar lotes envolve taxas e custos associados ao processo de registro e avaliação, o que pode aumentar os custos gerais do projeto de loteamento; 

4. Comprometimento de Renda Futura: As vendas dos lotes podem ser usadas para pagar o empréstimo hipotecário, o que pode afetar a renda futura do projeto, limitando os recursos disponíveis para novos investimentos; 

5. Complexidade Legal: O processo de hipoteca envolve procedimentos complexos e demorados, exigindo orientação legal e acompanhamento constante;

6. Possível Perda de Valorização: Se os lotes forem hipotecados em um estágio inicial e o projeto se valorizar significativamente, você pode perder parte dos benefícios dessa valorização para pagar o empréstimo;

7. Impacto no Crédito: Caso ocorram atrasos ou problemas com o pagamento do empréstimo, isso pode afetar negativamente seu histórico de crédito, dificultando futuras transações financeiras.

Quais as vantagens do seguro garantia para loteamento?

Em vez de utilizar as outras formas de garantia, o empreendedor contrata uma apólice de seguro com uma seguradora. A apólice irá garantir o cumprimento das obrigações, como a execução das obras de infraestrutura do loteamento, a regularização documental do empreendimento e o cumprimento das condições previstas no contrato de compra e venda dos lotes. E caso haja descumprimento de alguma obrigação, o sinistro pode ser acionado para indenizar os prejudicados.

Entre os principais benefícios do seguro garantia loteamento estão: 

• • Sem burocracias para a contratação;
• • Melhor custo benefício;
• • Agilidade para a emissão da apólice;
• • Liberação das obras após a emissão da apólice;
• • Não compromete o capital de giro;
• • Cumpre as obrigações e prazos contratuais;
• • Não afeta os limites de crédito bancário. 

No objeto que aprova a criação do loteamento é determinado como garantia um percentual, que geralmente varia de 100% a 150% do valor total das obras de infraestrutura. Nos casos em que a garantia não está prevista na lei, a importância segurada é o valor das obras de infraestrutura discriminado no cronograma financeiro das obras. 

Quais documentos necessários para fazer o seguro garantia para loteamento? 

Para emitir o seguro garantia para loteamentos, as seguradoras precisam do cronograma físico financeiro das obras, do decreto (se houver), do contrato de contragarantia assinado, do contrato social e os 3 últimos balanços financeiros com DRE da empresa. 

Por que escolher o seguro garantia para loteamentos?

Diferente de outras formas de garantia, o Seguro garantia é a que tem as melhores vantagens. Dentre elas estão a facilidade de contratação, a não vinculação do capital de giro da loteadora e o não comprometimento dos limites de crédito. 

Adotando o seguro garantia para assegurar a prefeitura, sua empresa ganha vantagem por iniciar as obras mais rápido, além de afirmar que tem capacidade técnica para cumprir o contrato. Vale lembrar que a modalidade assegura para a prefeitura a indenização caso algum problema aconteça durante a construção dos loteamentos, isso é claro, quando comprovada a inadimplência. 

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